Publicado ainda em agosto de 2019, o novo Plano Diretor de BH (Lei nº 11.181/2019) entrou em vigor no dia 05/02/2020, respeitados os 180 dias previstos na lei. O Plano define o ordenamento da cidade para os próximos anos, propondo múltiplas centralidades, adensamento nos grandes corredores e investimento nas regiões periféricas. Buscando maior equilíbrio ambiental, o Plano limita a canalização e proíbe o tamponamento de córregos, determinando também o aumento das áreas verdes e taxas de permeabilidade no solo urbano.

Nesta quarta-feira, dia 05/02, foram publicadas a Lei nº 11.216/2020, e os Decretos 17.272/2020 e 17.273/2020, que regulamentam os instrumentos de política urbana previstos pelo Plano Diretor, como a Outorga Onerosa do Direito de Construir - ODC e o IPTU Progressivo no tempo, buscando garantir o cumprimento da função social da propriedade na capital.

Entre seus objetivos centrais, a nova política urbana busca “efetivar o cumprimento da função social da propriedade, por meio do combate à retenção especulativa de imóveis e à ociosidade das edificações existentes”. Para isso, o Plano Diretor estabelece, por exemplo, o uso de instrumentos como o IPTU Progressivo.

No primeiro ano de vigência do Plano, a prefeitura espera arrecadar R$ 60 milhões com as outorgas onerosas destinadas ao Fundo de Centralidades, projeta Maria Caldas, Secretária de Políticas Urbanas da Prefeitura. Os valores serão cobrados de construtores que desejem aumentar a área construída nos terrenos a partir do coeficiente de aproveitamento definido no Plano. “Esse valor vai variar com a economia. Se o mercado imobiliário aquecer, esse valor aumento. Se a economia estagnar, ele vai em ritmo mais lento”, diz.

No Plano Diretor antigo, o coeficiente básico, que determina o quanto pode ser construído, é de 2,7, ou seja, para determinar a área construída, multiplicava-se o tamanho do terreno por esse índice. Se o terreno era de 1 mil metros quadrados, a área construída poderia chegar a 2,7 mil m².

Com o novo Plano Diretor, o coeficiente poderá variar de 1 a 5. O índice máximo é direcionado ao Centro da cidade e às novas centralidades, que são áreas próximas a corredores de trânsito em que pode ocorrer maior adensamento populacional. A mudança no coeficiente, porém, ocorrerá num período de três anos. No próximo triênio, esse coeficiente varia de 2,7 a 5. A partir de 2023, entram em vigor os coeficientes de 1 a 5, ou seja, haverá redução na área construída permitida para algumas regiões.

Diretrizes especiais

O Plano estabelece áreas de adensamento - ADE Vale do Arrudas e do Isidoro. “Algumas áreas da cidade são tratadas como diretrizes especiais, áreas que têm fragilidade ambiental”, afirma. A secretária lembra que o problema da vazão tem que ser controlada com obras que devem ser realizadas em Contagem. “Contribuição dos córregos que chegam ao Arrudas e que estão gerando esse impacto. Por isso, é necessário fazer o saneamento desses córregos, o tratamento a montante. Esse é um problema do tipo de drenagem estabelecido ali”, diz.

Com a instituição das ADEs, o propósito é discutir maneiras de mitigar os problemas ambientais que já estão instalados. Não são soluções definitivas, conforme destaca, mas vão mitigar o problema. “Trabalhamos com a lógica de soluções baseadas na natureza, na engenharia verde. Que possamos trabalhar com outros elementos de drenagem, como pisos, aumento da taxa de permeabilidade nas áreas de lote, na implantação de jardins de chuvas nas áreas públicas e ao longo das bacias para diminuir a velocidade com que a água chega no fundo de vale”, informa a Secretária.

Veto parcial

Único dispositivo vetado pelo Prefeito, o § 5º do inciso II do Art. 14 – que já constava do texto originalmente proposto pelo próprio Executivo – tratava do pagamento da ODC nos casos de modificação do projeto arquitetônico das edificações, antes do início da obra. De acordo com a redação aprovada pela Câmara, em casos como esse, o pagamento dos valores devidos deveriam ser quitados integralmente, como condição para liberação da alteração no projeto. Entretanto, o disposto no § 1º prevê que o pagamento integral é condicionante apenas para o início da obra, sendo nos casos de aprovação a necessidade de pagamento de apenas 10% do valor devido.

Assim, justificando “excessiva onerosidade para quem altera o projeto antes do início da obra”, o Executivo esclareceu que a cobrança integral somente será condição para a aprovação da modificação na hipótese de a alteração ocorrer após o início da obra.

Cursos d’água e área permeável

Conquistas para a área ambiental também devem ser consolidadas nos próximos anos na cidade e poderão amenizar os danos causados pelas fortes chuvas. Entre as medidas instituídas pelo novo Plano Diretor, estão dispositivos que preveem a proibição da cobertura de cursos d’água que ainda se encontram em seu leito natural, bem como a possibilidade de reabertura de córregos que já tenham sido tamponados.

No Plano Diretor, os cursos são tratados sob o termo “conexões em fundos de vale” e sua regulamentação é considerada no Capítulo V – Das áreas de Conexões. Entre as recomendações previstas, estão ainda a preservação das áreas adjacentes aos cursos d’água, que serão dedicadas, prioritariamente, à implantação de parques lineares, com amplo acesso da população, como está previsto no § 3º do inciso II do Art. 198.

Também a ampliação, ao longo dos próximos anos, da área permeável da cidade está entre os objetivos do Plano. No Capítulo III (Título I), o texto trata do assunto quando prevê, em seu Art. 6º, que o ordenamento do parcelamento, da ocupação e do uso do solo urbano seja feito de forma a assegurar a ampliação dos índices de permeabilidade do solo em áreas públicas e particulares (inciso XIII). Ainda no Art. 185 (Título VIII - Capítulo I), o Plano estabelece entre os critérios (elegíveis) para identificação de uma ADE de Interesse Ambiental, áreas que estejam situadas em regiões com pouca permeabilidade do solo, mas determina que, em uma possível renovação de sua ocupação, os lotes sejam dotados de maior área permeável para auxílio na infiltração da água e controle do lançamento de efluentes no sistema público de drenagem, bem como de aumento de área vegetada (incisos IX e X).

O que o Plano Diretor traz para minimizar futuros problemas ambientais de BH?

De acordo com a Secretária de Política Urbanas da PBH, Maria Caldas, o debate sobre o Plano Diretor foi um processo longo, em que foi perdido muito tempo ao focar apenas na discussão da outorga onerosa. Realmente, a outorga é uma estratégia muito importante, mas nem de longe é a única do Plano. Uma das estratégias mais importantes do Plano é a ambiental. Tem um capítulo inteiro que trata dos Objetivos do Desenvolvimento Sustentável - ODS, acordo entre países do mundo inteiro e de que o Brasil é signatário. Introduzimos no Plano capítulo que mostra como Belo Horizonte vai atender cada uma das 17 metas para se tornar cidade sustentável, inclusiva e resiliente. Ali já tem um conjunto de estratégias. O Plano dá concretude à intenção de redução dos gases de efeito estufa, a principal estratégia de sustentabilidade não só de uma cidade como do planeta.

Quais são essas medidas?

A primeira medida de grande impacto é o aumento das Áreas de Preservação Ambiental - APA na cidade. Eleva em 40 quilômetros quadrados a quantidade de áreas verdes, um aumento de 12% no total. São áreas que poderiam ser edificadas e agora não podem mais, terão que receber tratamento de preservação ambiental. A segunda estratégia é o aumento na taxa de permeabilidade na cidade inteira, que foi revista. Dentro dos lotes, existem percentuais de terreno que você precisa deixar drenar a água de chuva. Na lei anterior, as taxas eram padrão. Você poderia construir, para cumprir a taxa, sobre uma garagem: ter a garagem no subsolo e ter a grama em cima. Agora não. Tem que ser em terreno natural. Precisa colocar uma caixa de captação da água de chuva, além da taxa de permeabilidade, que vai acumular toda a água de infiltração do terreno. Além disso, as edificações recebem estímulos para que essa taxa de permeabilidade seja cumprida no afastamento frontal, para que possa facilitar a fiscalização. Edificações que conseguirem o selo de sustentabilidade têm estímulo nessa nova legislação. Para obter o selo, temos medidas como reuso de água, energia alternativa, elevador inteligente.

Fonte: PBH